Cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Análisis comparado de la Ley 57/1968,de 27 de julio y la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, según redacción dada por la Ley 20/2015

Resum

En el presente trabajo haremos un análisis del tratamiento que hace la legislación española respecto de los adquirentes que realizan entregas a cuenta para la compra de viviendas sin que las mismas les hayan sido entregadas y que tiene como finalidad principal la de garantizar la posición de los mismos que a priori se encuentran en situación de indefensión. Resulta meridiano que se produce una situación de indefensión para los adquirentes que se ven obligados a anticipar cantidades a cuenta sin que la vivienda les haya sido entregada y sin que cuenten (al menos hasta la entrada en vigor de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y aun bajo su vigencia, por algunas lagunas de la Ley que comentaremos más adelante) con ninguna medida de garantía que les permitiera obtener la eventual devolución de las cantidades anticipadas, en el caso de que la vivienda no llegara a entregarse. A este respecto se hace necesario iniciar nuestro análisis con el estudio de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Analizaremos el tenor literal de la misma así como la aplicación práctica que han hecho los tribunales a lo largo de los años; las líneas jurisprudenciales más significativas que se han creado bajo su aplicación; así como las líneas doctrinales construidas al amparo de dicha Ley. Tras casi cincuenta años de vigencia de la citada Ley, en fecha 1 de enero de 2016, entrará en vigor la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, conforme a la redacción de la misma dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Esta disposición viene a acoger prácticamente en su integridad el espíritu de la Ley 57/1968, de 27 de julio, si bien introduce algunas modificaciones de calado que analizaremos a lo largo de este trabajo. Como quiera que este último cuerpo legal está pendiente de entrar en vigor, nuestro estudio se debe limitar, necesariamente, al análisis de su tenor literal y a la comparación del nuevo texto con el de la Ley 57/1968, de 27 de julio. Así, en este trabajo al revisar los distintos aspectos tratados por la Ley 57/1968, de 27 de julio, se precisará si dicha regulación sufrirá algún cambio a partir de la entrada en vigor de la Disposición adicional primera de la LOE, conforme a la redacción de la misma dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio. Por lo que se refiere al interés que plantea el estudio de la materia objeto de este trabajo, véase que tal y como mantiene la doctrina de manera unánime y también se consigna en el Preámbulo de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, «…la justificada alarma que en la opinión pública produjo la reiterada comisión de abusos en la contratación inmobiliaria (que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos), obliga a establecer con carácter general, normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda, como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto». En ese contexto y con la finalidad de atender esa necesidad imperiosa de garantizar tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda, como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto, se promulgó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta Ley está dirigida a proteger al adquirente (consumidor) que suscribe un contrato de cesión de vivienda y al que se le impone la obligación de realizar entregas a cuenta del total precio antes de que se realice la entrega definitiva de la vivienda adquirida. El tipo de viviendas que son objeto de protección por esta Ley son aquellas que no tengan la calificación de viviendas de protección oficial y cuyo destino principal sea servir de domicilio o residencia del adquirente. A los efectos de procurar la protección referida, la Ley 57/1968, de 27 de julio, exige al promotor que pretenda obtener entregas a cuenta del precio de los adquirentes de viviendas no construidas o no entregadas, el cumplimiento de determinadas cautelas: Así se impone a dicho promotor que las entregas a cuenta se reciba en una cuenta especial, abierta al efecto en entidad de crédito, con total separación de cualquier otro fondo titularidad del promotor y que se destine el dinero entregado por los adquirentes para atender exclusivamente la construcción de la vivienda adquirida. Asimismo se exige al promotor que otorgue las garantías correspondientes, a los efectos de asegurar la eventual devolución de las cantidades anticipadas en caso de : no terminar la vivienda; no entregarla en plazo o no obtener la preceptiva licencia. A grandes rasgos, el sistema de protección previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, parece adecuado para salvaguardar los intereses de los adquirentes-consumidores que, sin tener a su disposición la vivienda adquirida, se ven obligados a anticipar determinadas cantidades de dinero a cuenta del total precio. Aunque es lo cierto que a lo largo de la vigencia de la Ley se ha detectado un incumplimiento reiterado de la misma por parte de los promotores-vendedores. También resulta significativo que la Ley 57/1968, de 27 de julio, preveía consecuencias (sanciones) tanto civiles como penales y administrativas para el caso del incumplimiento de la misma. Es lo cierto que las consecuencias penales inicialmente recogidas en la Ley 57/1968, de 27 de julio, fueron derogadas por la L.O. 10/1995, 23 noviembre, Código Penal. Sin perjuicio de que hayan sido derogadas las consecuencias penales del incumplimiento de la Ley 57/1968, de 27 de julio, en la práctica los tribunales han venido aplicando los tipos penales generales, en su caso, en relación con incumplimientos con consecuencias penales (tipos generales que no especiales en aplicación de la Ley 57/1968, de 27 de julio). La consecuencia jurídica más habitual del incumplimiento de las previsiones de la Ley 57/1968, de 27 de julio, es de carácter civil: la resolución del contrato de compraventa (rescisión del contrato tal y como se prevé expresamente en el tenor de la Ley). Este es un fenómeno jurídico que estudiaremos en detalle a lo largo del presente trabajo, abordando la casuística que se presenta en la práctica. A lo largo de los años los tribunales han ido interpretando e integrando esta Ley, hasta lograr el régimen vigente a fecha de hoy. Un régimen que iremos analizando a lo largo de este trabajo. Como hemos adelantado, esta Ley (que no es muy conocida) ha sido aplicada durante casi cincuenta años, con incumplimientos sistemáticos por parte de los promotores de las exigencias impuestas por la misma. Es obvio que en la práctica, la aplicación estricta de las exigencias impuestas en la Ley a los promotores supone para estos costes económicos que no están dispuestos a asumir. Tras casi esos cincuenta años en vigor, en el BOE de 15 de julio de 2015 se publicó la Ley 20/2015 de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que modifica la Ley 5/1980 del contrato de seguro, y la LOE, además de derogar la Ley 57/1968, de 27 de julio. La Disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, que modifica la LOE en cuanto a las garantías exigibles para las obras de edificación, añade a la cobertura mediante seguro de daños o caución, la posibilidad de establecer una garantía financiera. En su apartado dos, la Disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, modifica la Disposición adicional primera de la LOE sobre percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, regulando para empresas promotoras y cooperativas la obligación de garantizar la devolución de cantidades entregadas más los intereses legales desde la obtención de la licencia de edificación. Por lo que se refiere a la entrada en vigor de la Ley 20/2015, de 14 de julio, se establece en la Disposición final vigésima primera de la misma que «… dicha ley entrará en vigor el 1 de enero de 2016 (…)». En el Preámbulo de la Ley 20/2015, de 14 de julio, se dice, en relación con la LOE que «…se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución). También se introducen modificaciones referidas a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación». Siguiendo lo adelantado por el Preámbulo de la Ley 20/2015, de 14 de julio, el apartado dos de la Disposición final tercera de la misma disposición legal, incluye la modificación de la LOE, mediante la introducción de la Disposición adicional primera a dicha Ley. La nueva redacción de las medidas relacionadas con el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas contenida en la LOE (que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2016), en esencia recoge la regulación contenida en la Ley 57/1968, con matices que iremos analizando más adelante. El ámbito de aplicación objetivo de la norma es la protección de los adquirentes respecto de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Así pues el ámbito de aplicación objetivo es plenamente coincidente con el de la Ley 57/1968, de 27 de julio, si bien en la DA 1ª LOE (conforme la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio) si bien en el texto introducido por la Ley 20/2015, de 14 de julio, se habla de toda clase de viviendas, sin matices (sin hacer exclusión de ningún tipo de viviendas como ocurría en la Ley 57/1968, de 27 de julio). Se continúa imponiendo al promotor que exija la entrega de cantidades anticipadas con carácter previo a que se verifique la entrada de la vivienda, que reciba dichos anticipos en una “cuenta especial” abierta en entidad de crédito con total separación de esos fondos de cualesquiera otros que fueran titularidad del promotor y que además se destinen esas cantidades a atender a los gastos de la construcción de dicha vivienda. Este es uno de los puntos que a nuestro entender merece especial atención, habida cuenta que no se concreta ni en la Ley 57/1968, de 27 de julio, ni después en la DA 1ª de la LOE (según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio) qué debe entenderse por esa “cuenta especial” de la que hablan ambos textos legales. Es más, no podemos encontrar en nuestro sistema jurídico referencia alguna a dicha “cuenta especial” tan sólo encontraremos dicha definición en la interpretación de la Ley que han llevado a cabo nuestros tribunales. De hecho, es nuestro Tribunal Supremo el que ha ido perfilando el concepto de “cuenta especial” al que se refería la Ley 57/1968, de 27 de julio, tras muchas discrepancias por parte de las Audiencias Provinciales. Precisamente ese ha sido (durante la vigencia de la ley 57/1968, de 27de julio) uno de los grandes hándicaps con los que se han encontrado los adquirentes de viviendas que adelantan cantidades a cuenta del precio para obtener la eventual devolución de los anticipos realizados en caso de producirse un incumplimiento esencial por parte del promotor- vendedor de sus obligaciones. Siendo esto así, sorprende sobremanera que el legislador no haya aprovechado la nueva redacción de la materia (DA 1ª LOE conforme la Ley 20/2015, de 14 de julio) para salvar dicha laguna. No obstante, como ya hemos adelantado, el Tribunal Supremo ha ido configurando el referido “poco pacífico” concepto, especialmente a partir de sus resoluciones del año 2014. Asimismo se exige del promotor que garantice la eventual devolución de las cantidades que reciba de manera anticipada por parte de los adquirentes de las viviendas, mediante contrato de seguro de caución o aval solidario, para el caso en que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. Adviértase que la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, establece que la obligación del promotor de garantizar la eventual devolución de las cantidades anticipadas por los adquirentes se exigirá desde la obtención de la licencia de edificación. Un punto que no se incluía en la anterior regulación de las garantías de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No se hace referencia en la regulación contenida en la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, a infracción o sanción alguna para el caso de incumpliendo de las previsiones contenidas en la misma. Por lo que se refiere a la estructura del presente trabajo, realizaremos un análisis de la regulación de las garantías de los adquirentes que realizan anticipos a cuenta para la compra de viviendas, basada en el estudio de la Ley 57/1968, de 27 de julio, (por ser la legislación vigente en el momento de cerrar la presente tesis y respecto de la que contamos con doctrina y jurisprudencia en aplicación de la misma, creada a lo largo de casi cincuenta años de experiencia de la Ley). Asimismo realizaremos un estudio comparativo de la regulación dada por la Ley 57/1968, de 27 de julio, y la dada por la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio. El guión que sigue el trabajo es el siguiente: — En el Capítulo I, dedicado a origen y sentido de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, analizaremos el momento en el que surge la Ley 57/1968; la necesidad de la misma; así como el espíritu de la citada Ley. Finalizaremos este capítulo haciendo referencia a la oportunidad de la derogación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y el fundamento de la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, que viene a sustituir el anterior texto legal. — El Capítulo II se dedica a las garantías sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en la regulación de nuestro entorno. Además de analizar la regulación de la cuestión en los sistemas jurídicos de Francia, Italia y Alemania, haremos un breve análisis sobre menciones específicas a la materia objeto de estudio en este trabajo en legislación específica autonómica. — El Capítulo III está dedicado al ámbito de aplicación subjetivo de la ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y de la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio. Será objeto de desarrollo en este Capítulo el estudio de las figuras del promotor y del adquirente (consumidor). — El Capítulo IV se refiere al ámbito de aplicación objetivo de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y de la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio. Este Capítulo se centra en el estudio de los conceptos de vivienda (como ámbito objetivo de aplicación de la Ley) y de cantidades anticipadas garantizadas por la ley 57/1968, de 27 de julio, y de la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio. En segundo lugar analizaremos los contratos u operaciones sujetas a la Ley 57/1968, de 27 de julio. Para finalizar el Capítulo con el análisis de la aplicación de la Ley 57/1968 y de la Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, en la fase de formación del contrato, esto es, tratos preliminares y contratación previa de la formación del contrato. — El Capítulo V se dedica al estudio de la oferta y la publicidad en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición adicional primera de la LOE, según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio. — En el Capítulo VI haremos un estudio de las obligaciones impuestas por la Ley 57/1968, de 27 de julio, a los promotores que exijan la entrega de anticipos dinerarios a cuenta para la adquisición de vivienda, así como la Disposición adicional primera de la LOE (según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio). En este sentido centraremos nuestro estudio en los conceptos de garantías exigidas, esto es aval solidario o seguro y sus vicisitudes. Por otra parte estudiaremos el concepto de cuenta especial, teniendo en cuenta los requisitos para su apertura; características de la misma y momento de cancelación de la cuenta especial. Haremos especial hincapié en el concepto de la misma; en las consecuencias del no ingreso de las cantidades anticipadas por los adquirentes en una “cuenta especial” y en la responsabilidad de la entidad bancaria o de crédito en cuanto a la apertura de la referida “cuenta especial”. Todo ello con base en la creación y evolución jurisprudencial de la materia (especialmente sentencias del Tribunal Supremo dictadas a partir del año 2014). — El Capítulo VII está dedicado a las causas legales de resolución del contrato de compraventa, conforme a la Ley 57/1968, de 27 de julio, así como la Disposición adicional primera de la LOE (según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio) y posibles vías para instar la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta. Para finalizar el presente trabajo se incluye un Capítulo dedicado a Conclusiones y reflexiones extraídas tras el estudio efectuado, en el que realizaremos un análisis crítico de la regulación de las garantías de las cantidades anticipadas por el adquirente en la compra de vivienda dado por la Ley 57/1968, de 27 de julio, y un estudio de las modificaciones que introduce la Disposición adicional primera de la LOE (según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio).