Deudor comunitario frente a deudor hipotecario en contexto de crisis

Abstract

Debemos ser plenamente conscientes que en los contextos de crisis que hemos padecido, destacando principalmente la crisis del crédito y de la pandemia de la Covid-19, se han hecho esfuerzos por las administraciones públicas para el auxilio de los ciudadanos, principalmente para ayudar a aquellos que quedaban en una situación de desamparo. Estos esfuerzos, en los supuestos en que se puede encontrar alguna analogía con las comunidades de propietarios, se concentraron principalmente en los deudores hipotecarios, arrendatarios de vivienda, ambos de vivienda habitual, así como en los mecanismos de segunda oportunidad de particulares y autónomos, expedientes reguladores temporales de empleo y programa de ayudas a autónomos que hubieran visto drásticamente reducida su facturación a consecuencia de la pandemia. Sin embargo, ese mismo esfuerzo no se realizó con los deudores comunitarios, quienes como consecuencia de la situación excepcional se encontraban en una situación financiera precaria, cuya última consecuencia pudiera haber implicado también la pérdida de su vivienda habitual, tras la ejecución por parte de la comunidad de propietarios del título ejecutivo derivado del procedimiento regulado en el artículo 21 LPH, normalmente el Decreto del Letrado de la Administración de Justicia. Por tanto, siendo probable que el resultado último de una ejecución hipotecaria y del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 LPH sea el mismo, no se entiende bien porque se beneficia a la misma persona como deudor hipotecario y, sin embargo, esto no se hace respecto del deudor comunitario. Además, suele ocurrir que quien es deudor hipotecario, también lo es comunitario, con lo que demorar el plazo para poder iniciar la ejecución hi-potecaria, cuando no se hace lo mismo con la ejecución de la comunidad de propietarios, hace desaparecer toda lógica jurídica a la reforma aprobada de la ejecución hipotecaria de vivienda habitual. Por ello, lo que se pretende es la modificación del artículo 584 LEC en el sentido de añadir la previsión de que sólo se podrá embargar la vivienda habitual del ejecutado, o del local afecto al negocio que constituya actividad principal del mismo, y siempre que no hubiera otros bienes susceptibles de embargo, cuando la cantidad por la que se ha despachado ejecución en concepto de principal supere 15 mensualidades ordinarias de gastos comunes. No obstante, entendemos que la aplicación de esta reforma no debería afectar a todo deudor comunitario, sino tan solo a aquellas personas que la Ley define como de especial vulnerabilidad económica. Consideramos que estas medidas deben limitarse a estas situaciones, ya que ampliar en exceso el ámbito subjetivo de protección de los deudores, podría causar un grave perjuicio económico a la Comunidad de propietarios, puesto que debe buscarse un equilibrio protector entre deudor y comunidad. Consideramos igualmente que la adjudicación del inmueble no podrá ser inferior a un 75% del valor de mercado del mismo, de forma análoga a lo dispuesto en la regla 1.ª del artículo 682.2 LEC para las ejecuciones de naturaleza hipotecaria, siempre que el bien ejecutado sea vivienda habitual o local afecto a la actividad económica principal del ejecutado. Con ello, queremos dejar claro, que nuestra pretensión no es en ningún caso favorecer al deudor contumaz que no paga su deuda comunitaria por motivos muy variados, sino de aquel que se encuentra en esta situación por causas sobrevenidas en contexto de crisis.